Konut fiyatlarında yükseliş seçimler öncesi hem kredilerdeki duraklama ve sınırlama hem de yabancı seçme üzerinden çok tartışıldı. Ancak İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerde daha ağır hissedilen konut ya da barınma krizi ile ev ve kira fiyatlarındaki artış sorunu o kadar kapsayıcı ki parti kursa seçim kazanır seviyeye geldi. Ev fiyatlarındaki artış tek başına yabancı, arsa, maliyet ile anlatılamazken, kiralardaki artışın da sadece belli kesimleri etkilediği ancak bunun da demografik sorunlar yarattığı göz ardı edilemiyor. Konut balonunu da içeren analizleri sizler için derledik.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı ve şehir planlamacısı olan Dr. Buğra Gökçe, son 5 yılda yabancılara satılan konut sayısı ile vatandaşlık alan yabancı seçmenlere dikkat çekti.
‘Yabancılara konut satışı konut krizini ve Türkiye’yi nasıl etkiliyor?” başlıklı paylaşımında Gökçe, ‘Konut karşılığı vatandaşlık” uygulamasının 2017 yılında başladığını, 2017-2022 döneminde yabancıların 274 bin 258 adet konut aldığını ve ‘Her 6 yeni seçmenden biri bu yolla vatandaşlık almış yabancı’ olduğunu belirti.
2017-2022 döneminde en çok ev alanın 41 bin 182 adet ile Irak, 35 bin 335 ile İran, 31 bin 290 konut ile Rusya vatandaşları olduğu görülürken, 2022’de yabancıların en çok konutu İstanbul, Antalya ve Mersin’den aldı.
Yabancılara konut satışı, konut piyasasında yüzde 5’e yaklaşması, konut ve kira fiyatlarında artışa neden olurken, barınma sorunu oluştu. OECD ülkeleri arasında Türkiye konut fiyatlarının en fazla arttığı ülke oldu.
“Yabancılar, 5 yılda 40 milyon 500 bin metrekare taşınmaz alırken, bu alan Kadıköy ve Beşiktaş ilçelerimizin toplamı kadar. Bu büyüklükte bir araziye 90m2 büyüklüğünde 410 bin 98 konut yapılabilir. Bu konutlarda en az 1,3 milyon vatandaşımız yararlanabilir.”
‘Yabancılara konut satışının bir önemli sonucu daha var. Bu da demokrasimizle ilgili. 274 bin 258 konutu alan herkese ailesiyle vatandaşlık veriliyor. Her birinin 3 kişilik bir ailesi olsa 750 bine yaklaşan yeni bir seçmen grubu ortaya çıkıyor.’ Kaynak: Twitter
2002-2022 arasında 20 yılda yabancılara satılan taşınmaz büyüklüğü 138 milyon m2 olurken, bu büyüklük Beşiktaş, Bakırköy, Beyoğlu, Şişli, Bayrampaşa, Zeytinburnu, Fatih, Kağıthane ve Kadıköy ilçelerinin toplamı kadar oldu.
‘Son 5 yılda Türkiye’de seçmen sayısı 59 milyon 354 binden 64 milyon 190 bine çıktı. Yani seçmen sayısı 4,8 milyon kişi arttı. Bu da her 6 yeni seçmenden birinin yabancı olduğunu ‘demokratik işleyişimizi etkileyecek bir tablo olduğunu’ gösteriyor.’ Kaynak: Twitter
Gökçe, iki ayrı paylaşımda da sonuçta, “Konut karşılığı vatandaşlık uygulamasına son verilmelidir.” derken “Yaşadığımız konut krizini tetikleyen bir durumdur. Türkiye’de kira fiyatlarının son 4 yılda 8 kat artması bir tesadüf değil sonuçtur” diye belirtiliyor.
Para politikasının da etkilerinin konut fiyatlarındaki yükselişe etkisini gözler önüne seren Merkez Bankası eski başekonomisti Prof. Dr. Ali Hakan Kara, “Para politikası eliyle nasıl barınma krizi yaratılır konulu çalışma” şeklinde paylaşım yapıyor.
Finansal danışman ve akademisyen Dr. Mustafa Aşkın da “Küresel konut fiyatları, varlık balonu nasıl oluşur?” başlıklı paylaşımında dünyada Türkiye’de konut fiyatlarındaki artışın yerinin açık ara lider olduğunu gösteriyor.
Türkiye’de ev fiyatlarında oluşan sorunu “Bağcılar’da 2+1 daire mi? Miami’de 3+2 450m2 Villa mı? Ev Balonu inanılmaz düzeyde” paylaşımı gözler önüne seriyor.
Göktürk ya da Zekeriyaköy’de villa yerine İskoçya’da şato almak isteyenler de var.
Dünya’da Emre Ergül’ün Londra merkezli emlak yatırım ve yönetim danışmanlığı şirketi Allytta’nın CEO’su Neşe Alex Jenkins ile görüşmesinde yurt dışı yatırım yapan Türklerin, Londra dışındaki İngiltere’de Liverpool ve Manchester, İskoçya’da da Glasgow ile ilgilendiklerini belirtirken, ilginç bir karşılaştırma dikkat çekti.
Genelde çocuklarının üniversite eğitimi için yatırım yaptıklarını belirtirken, Türkiye’de yükselen konut fiyatlarının karşısında, Jenkins, şöyle bir karşılaştırma yapıyor:
‘2 milyon sterline İskoçya’da bir şato almak mümkün. İstanbul Göktürk’te, Zekeriyaköy’de bir villa fiyatına İskoçya’da şato alınabiliyor.’
Türkiye genelinde Nisan ayında konut satışları yüzde 35,6 oranın azalmış, Ocak-Nisan döneminde de bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 18,6 oranında azalış göstermişti.
Gayrimenkul Danışmanı Gülcan Altınay, konut satışlarındaki azalmanın kredilerdeki sınırlamalar ve kredi miktarlarının düşmesiyle de oluştuğunu belirtirken, kiralarda dönüş oranları ve artış sınırlamalarının da yatırım amaçlı alımları etkilediği görülmüştü.
Yapı izinlerinde de azalma, konut yapımında lüks ve sosyal ayrımı.
Ekonomim’de Alaattin Aktaş, konut yapımlarında izinlere dikkat çekiyor. Özellikle 2022 yılı ilk çeyrek yapı ruhsat izinlerinin pandemi hariç son 10 yılın en düşüğü olduğu görülüyor. Deprem nedeniyle hızlanacak olan yapım ve izinlerin yanı sıra özellikle büyükşehirlerde sosyal konut yapımının hızlanması ve artması gerektiğini belirtiyor ve şöyle anlatıyor:
Dolayısıyla klasik ifadeyle yapılması gereken sosyal konut. Parası olan gider daha pahalıyı, daha lüksü alır, zaten onun için sorun yok ki. Ama konutu yapmak da yetmez. Finans sistemi şimdiki gibi kilitlenmiş bir şekilde kalırsa, ucuz diyeceğimiz konutu da kimse alamaz.
Tüm bu sorunlara bakıldığında sadece kiralarda sınırlama ile sorun çözülmeyecek gibi görünüyor. Arzı artırmadan fırsatçılığın önüne geçilemeyeceği anlaşılırken, maliyetleri düşürmeden sosyal konut yapımının artmayacağı ortada. Bu esnada yabancı talebi, kredi dengelemesi gibi birçok dengede terazinin kefesinde görünüyor. Ne dersiniz?
